国土交通省インスペクション・ガイドライン

国土交通省が策定した『既存住宅インスペクション・ガイドライン』は、ひとつの基準として策定したもので、このガイドラインに従わなかった場合でも、罰則はありません。

 

宅建業法における宅建業者に対する罰則規定

平成30年４月１日から改正宅建業法の施行により、媒介契約締結時における建物状況調査（インスペクション）を実施する者のあっせんや、重要事項説明書・契約書における説明・記載事項の追加等が必要となりました。こちらは、罰則規定があります。

例えば、売買取引における仲介業者は、売主に対しても、売却にあたり事前にインスペクションを実施するかどうか、実施する場合は、調査技術者のあっせんを希望するかどうかなどについて確認することになっています。更に、インスペクションを実施した際、買主に不利になるような事象が発見された場合には、それを、重要事項として書面に明記し、説明する義務が発生します。また、調査を行う調査技術者（事業者）が、資格を取り消されていることを知りながら、あっせんした場合で、買主や売主に不利益が生じた場合には、宅地建物取引業法により、仲介業者が監督処分の対象となる可能性があります。

宅建事業者によるインスペクションについて、詳しくは、
国土交通省が用意している『改正宅地建物取引業法に 関するＱ＆Ａ』（PDF）に詳しく記載されています。
⇒　改正宅地建物取引業法に 関するＱ＆Ａ

 

瑕疵担保責任（売買物件の見えない欠陥や不具合に対する売主の責任）
民法上では、引き渡しが成立してから１年間は、瑕疵に対する責任は売主が負うことになっていますが、個々の契約内容によっては、負担しないにチェックが入っていることもあり、売主は引渡し後一切の責任を負わずに済むこともあります。また、負担するにチェックが入っている場合でも、（引き渡しから３カ月）となっている場合もあり、契約前には、重要事項説明書や契約書にしっかりと目を通しておく必要があります。

重要事項説明書に、例えば「過去に南側屋根より雨漏りをしたことがあり、今後も雨漏りをする可能性がある」などと記載されていた場合には、売主は、南側屋根からの雨漏りについての責任は問われません。告知をした時点でその瑕疵は購入者にとっても明らかなものとなり、それを承知で購入したということになるからです。

 

インスペクションの有効性は、このような事態を未然に防ぐという目的においても、重要な意味を持ちます。瑕疵については、雨漏りの他、耐震性、シロアリ、腐食、水道管の劣化など建物に関することに限らず、騒音やにおいなど、周辺環境に関するものも含め、様々なものがあります。

 

周辺環境に関する瑕疵については、自分の判断基準で確認することができますが、建物の状況については、専門家に調査してもらわないと、その状況が深刻なものか補修可能なものか判断がつかない場合もあります。新築物件より手軽に購入できる反面、中古住宅を購入する際には不安はつきものですが、専門家に相談することで心配を安心に変えることは可能です。

インスペクションの内容について
売買取引時に行うインスペクションは、主に外壁などのひび割れや、雨漏り、劣化による不具合などについての目視の調査となります。建物の状況を知ることが目的なので、不具合の原因究明や補修方法について言及することは基本的には業務外です。しかし、劣化事象を発見したなら、建物の長寿命化のためにも補修するのは当たり前です。例え業務外でも、目に見える不具合の状況からその原因を推察したり、補修方法を検討するプロの視点が重要なのです。

調査を実施する事業者の資格について
建物状況調査は国の登録を受けた『既存住宅状況調査技術者講習』を修了した建築士 （既存住宅状況調査技術者）が実施します。
⇒　既存住宅状況調査技術者講習制度について